关于房地产,中央政治局会议没说的话在这里

文|张亭宇

编辑| 陈贺振

7月30日，中共中央政治局会议召开，研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在谈到房地产时，不仅重提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制”，而且首次提出：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

房地产在中国经济中扮演着重要角色，2016年底的中央经济工作会议上首次提出房住不炒，在之后召开的9次中央政治局会议中，有7次都对房地产作出重要表述，多次强调房住不炒。中央态度强势，对房地产的规范和调控势在必行。但明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，还是大小姐洗包，破天荒头一回。

2018年以来政治局会议、经济会议关于房地产内容

在这之前，房地产作为经济发展的重要助力，在短期刺激经济发展方面扮演了重要角色，尤其是当国家遭遇经济下行或经济危机时。

1997年亚洲金融风暴爆发，次年金融危机在国内大肆蔓延，政府宣布全面停止福利分房，允许住房抵押贷款，通过房地产刺激内需，在复苏中国经济的同时也助力房地产发展。2008年金融危机再次爆发，经济下行，国家推行的4万亿的经济刺激计划，钱源源不断地流入房地产，房地产市场迅速膨胀。

但将房地产作为短期刺激经济的重要手段，副作用太大。1998年之后房地产过热发展了10年，2008年房地产救市更是让炒房掮客蜂拥而入，带动房价疯狂上涨。此后十年，居民杠杆率从18%上升至48.97%。到现在，不管是投资买房者、中低收入者还是年轻人的杠杆率都已经高到极限边缘。加之如今国际国内不确定性增加，房地产泡沫严重，再指望房地产短期拉动经济发展，不仅不能稳增长，还容易给国家经济带来破坏性打击。

我国居民杠杆率变化（2005-2018）

此外，动辄用房地产作为短期刺激经济的手段，还会导致钱疯狂流入房地产，实体经济发展的资金动力将被大大稀释。在实体经济中，制造业是实现经济稳定增长的关键行业，刺激房地产发展，也将推高土地价格，制造业因厂房租金过高被迫出走，行业发展空间被房地产严重挤压。刺激房地产威胁的远不止制造业，还有融资困难的中小民营企业，以及债务日渐高企的普罗大众，这是谁都不愿意看到的。

房地产不能作为短期刺激经济的手段，那什么才可能担此重任？内需。

本次中央政治局会议也提出，要“深挖国内需求潜力，拓展扩大最终需求，有效启动农村市场，多用改革办法扩大消费”。2018年我国名GDP实际增长6.6%，总量突破90亿，其中消费功不可没。在三驾马车中，消费对GDP增长的贡献率为76.2%，投资为32.4%，出口则为-8.9%。国际形式扑朔迷离，投资和出口增长乏力，内需被寄予厚望，被期待扮演刺激经济的速效药和稳定剂的角色。

2018年全国居民人均消费支出及构成数据来源：国家统计局

房地产也能刺激消费，但现阶段，我国大部分居民的居住需求都已基本得到满足，日渐饱和的房地产市场已经没有太大可良性拓展的空间。因而国家把目光转向了其他领域的消费，比如农村市场，并对改革的力量寄予厚望。“众人拾柴火焰高”，虽然人民的力量是无穷的，但扩大内需能否扛起短期刺激经济发展的大旗，具体又该如何扩大内需，现在还没有答案。

中央虽然明确表态，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但也并未将房地产一棍子打死。如果紧抓这一句话不放就是一叶障目。坚持房住不炒，也并不意味着房价下跌，唱空楼市，还为时尚早。房地产虽然不再能作为短期刺激经济的手段，但仍是促进经济长期稳定、可持续发展的重要助推器。

根据国家统计局的数据，2018年，我国房地产增加值为59846亿元，约占GDP比重的6.6%。横向对比，农业增加值为67538亿元，约占GDP比重的7.5%。从2008年到2018年，十年间，我国房地产占GDP的比重从4.61%一路上升到6.6%，在国民经济中扮演的角色愈发重要。统计局的数据还未将庞大的房地产上下游行业纳入在内，比如建筑业、水电业、园林业、物管中介等服务业等等。

此外，房地产在投资方面也扮演了重要的角色。根据中国产业信息网的数据，2018年各省市房地产开发投资所占GDP比重也相当高，在大部分省份中，房地产投资占GDP的比重都超过了10%，海南甚至达到了35.5%，而三亚则达到了67.7%。各省市对土地财政都存在不同程度的畸形依赖。促进地方财政和房地产行业的健康发展，也是中央延续地产调控政策的题中之义。

2018房地产开发投资占GDP比重省市排行情况数据来源：中国产业信息网

楼市调控不会松绑，房地产不可能一业独大，但国家也绝不会遏制房地产的发展。最理想的局面，是通过政府管理，实现房地产和其他行业的均衡发展，从而达到促进经济健康、可持续增长的目的。而房地产税的实施，则是房地产促进经济长效发展的重要手段。

房地产税包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城镇房地产税、印花税等多个税种，只要跟房地产经济相关的税都属于房地产税。

房地产税的顺利实施，对个人而言，最直观的影响就是增加个人持有房屋的成本，这对于遏制炒房等乱象具有非常重大的意义；对房地产行业而言，也有利于稳定房价，减少房地产泡沫，推动房地产健康发展；对政府而言，能拓展税源，增加财政收入，弥补财政缺口，也能遏制地方政府在土地利用中的违法行为和短期行为，减少地方政府对土地财政的依赖，促进经济良性发展。